城发﹒江东仕家项目部分房源调剂改造高校学生公寓调研分析服务公开比选公告

****点击查看国资委盘活国企存量资产、化解地产滞销库存、提升国****点击查看工作部署，依托城发﹒江东仕家项目地处江东新区高校组团的区位优势，针对区域高校学生住宿**紧缺、配套供给不足的现实痛点，现就城发﹒江东仕家项目部分房源调剂改造高校学生公寓调研分析服务组织公开比选采购。本次采用资格审查合格后最低价中选评审模式，欢迎符合资格条件的服务商参与参选。

一、项目概况

（一）项目名称

城发﹒江东仕家项目部分房源调剂改造高校学生公寓调研分析服务

（二）项目地址

海****点击查看经济开发区演德路16号（高教科研组团）

（三）项目基础信息

项目总占地面积9.1万㎡，总建筑面积34.63万㎡，含21栋**房共2322套房、10栋商业。项目分南北区开发，北区10栋高层、5栋商铺；南区11栋高层、5栋商铺。项目自带约1.3万㎡临街商铺，聚焦居民日常生活需求，****点击查看社区商业。

（四）采购目的

委托第三方专业机构开展专项调研及可行性分析，形成可落地、可报批、可运营的改造方案，作为城发﹒江东仕家项目部分房源调剂改造为高校学生公寓的市场及数据支撑，为国资委决策项目盘活、片区配套补短板提供科学依据。

二、调研要求

（一）调研目的：系统研判项目改造为标准化高校学生公寓的政策合规性、区位适配性、技术可行性、经济收益性、运营持续性，借鉴国内外同类存量物业转型改造先进经验，形成可落地、可报批、可运营的改造方案，为国资委决策项目盘活、片区配套补短板提供科学依据。

（二）调研范围与方式

1.调研范围：片区高校住宿需求、项目现有建设指标与改造空间、改造成本与运营收益、相关政策规范、行业改造案例；

2.调研方式：实地踏勘、高校座谈、成本精算、政策研读、案例对标、市场调研。

三、核心调研服务内容

结合房源调剂高校学生公寓的实操需求，本次调研内容包含不限于以下内容，具体以调剂实际需求为准。

（一）区域现状与政策依据

宏观政策依据：梳理国资盘活存量资产、保障性租赁住房、高校后勤社会化、城市片区配套更新等国家、省、市最新政策，明确存量房转公益配套、学生公寓的审批简化、指标调剂、税费优惠、补贴支持等具体支持规定条款。

（二）区域高校住宿现状与需求分析

1.江东新区高校组团整体办学规模、在校生人数、现有宿舍床位总量、缺口床位数量；

2.现有宿舍硬件短板（户型、配套、消防、住宿舒适度）、校外租房乱象、校方扩容压力；

3.未来3-5年高校招生扩容规划，预判住宿长期刚性需求，论证项目改造必要性。

4.需求调查详细清单表：包含但不限于调研单位名称、现有职工数、近2年计划新增员工人数、近2年保租房租赁需求套数、近5年计划新增员工人数、近5年保租房租赁需求套数、户型需求等，以及针对调研结论的分析。

5.供需关系分析结论、租赁客群特点分析、租赁客群关注点分析、租赁需求如何转化、本案竞争优势分析、本案产品与需求适配性分析、项目转公寓后利好分析、学生公寓未来增量需求研判、学生公寓未来需求汇总。

（三）项目基本现状

1.项目基础信息：区位、用地性质、规划指标、建设现状、滞销原因、存量闲置体量；

2.建筑现状：楼栋布局、户型结构、层高荷载、水电消防、公共空间配套；

3.现有资产状态：投入成本、库存去化难点、闲置资产损耗、国企资产低效问题。

（四）国内外先进做法与经验借鉴

1.国内先进案例：选取国内商品房存量盘活改学生公寓、国企+高校校企共建公寓、片区统一配套改造典型案例，总结其审批模式、改造标准、定价机制、运营管理、风险管控经验。

2.国外成熟经验：简述高校社会化学生公寓市场化运营、存量物业标准化改造、智慧化管理、政企统筹盘活的先进模式。

3.可落地借鉴启示：结合本项目实际，提炼适配我市、本国企、本片区的改造标准、审批路径、运营机制、风控体系。

（五）改造可行性分析

1.区位适配可行性

项目处于江东新区高校组团核心范围，通勤距离适配师生住宿需求，符合片区功能定位，属于政府重点统筹的高校配套补短板范围。

2.建筑改造空间可行性

（1）户型适配：现有住宅户型可改造为4人间/6人间标准学生宿舍，可拆分公共洗漱、卫浴、储物空间；

（2）配套改造：公共楼道、活动空间、物业服务用房可适配高校公寓管理标准；

（3）硬件适配：消防、水电、通风采光等基础条件满足校园住宿改造底线，改造难度、施工周期可控；

（4）规划适配：符合片区国土空间规划、教育配套布局要求，可适用片区调剂简化审批政策。

3.审批流程可行性

结合国资委、住建、教育、自然**部门片区调剂、简化转化政策，梳理项目用地、规划、用途变更、消防备案、办学配套审批的简化路径，明确审批堵点与解决路径。

4.运营模式可行性

结合国企平台优势，适配校企**托管、国企自营、委托高校后勤运营三种主流模式，适配学生公寓封闭式、规范化、公益性管理要求。

（六）改造成本与收益测算

1.改造投资成本测算

（1）建筑硬装改造费用（户型分割、空间优化）；

（2）专项配套改造费用（宿舍专用水电、智能门禁、消防升级、安防监控、洗衣热水配套）；

（3）前期设计、监理、施工、检测、验收全流程费用；

（4）预备费用、运维启动资金。

2.运营收入测算

（1）床位出租收费标准、年度稳定营收；

（2）配套增值收益（商超、饮水、洗衣、物业服务）；

（3）政策补贴收益（国资盘活补贴、教育配套专项补贴）。

3.综合效益分析

（1）经济效益：静态投资回收期、年化收益率、盘活滞销资产、降低国企亏损与闲置损耗；

（2）社会效益：补齐高校片区民生短板、规范学生住宿环境、提升城市教育配套能级、落实国企社会责任；

（3）国资效益：完成存量资产盘活考核、提升国有资产利用率，契合国资委年度重点工作要求。

（七）存在问题与风险研判

1.政策风险：用途变更、规划调剂、教育备案的政策不确定性；

2.技术风险：建筑改造适配性、消防专项验收标准约束；

3.市场风险：高校招生波动、床位供需变化；

4.运营风险：学生公寓公益属性强、利润率低、运维管理标准高；

5.资产风险：改造投入成本回收周期较长。

（八）针对性对策与保障措施

1.政策对接保障：对接国资委、教育局、自然**局，争取简化审批、指标调剂、政策补贴；

2.技术改造保障：制定标准化宿舍改造方案，严守消防、住建、校园配套规范；

3.校企联动保障：与片区高校签订**协议，锁定床位需求、统一管理标准；

4.资金成本保障：优化改造方案、严控造价，盘活存量降低新增投入；

5.运营管理保障：建立国企规范化、智慧化、常态化公寓运维体系。

（九）总体结论与工作建议

1.总体结论

总结项目区位适配、需求刚性、改造可行、政策支持、效益显著，具备转型为高校学生公寓的充分条件，是盘活国企滞销地产、服务城市教育配套、实现国有资产提质增效的最优路径之一。

2.下一步工作建议

（1）建议报请批准同意本项目纳入存量资产盘活+高校配套改造试点；

（2）启动项目详细改造方案、施工图设计、精准成本核算；

（3）牵头对接教育、住建、资规部门办理简化调剂、用途转化手续；

（4）加快与片区高校对接，敲定床位需求、**模式、运营方案；

（5）建立专项工作专班，倒排工期推进项目落地。

（十）附件成果清单

1.相关政策文件汇编；

2.片区高校住宿需求调研统计表；

3.项目现状踏勘照片、图纸资料；

4.国内外优秀案例资料；

5.成本测算明细表。

四、服务工期与要求

（一）服务工期：本项目总服务工期为30日历天。

（二）服务要求：服务商须严格按照甲方指定时间节点，完成实地走访调研、数据收集、报告编制及成果用印等工作。服务商完成调研报告提交招标方后，根据招标方转学生公寓过程中的实际需求，服务商须配合完成包括不限于报告调整、数据更新、数据完善、格式调整等需求内容，直至招标方完成房源改造高校学生公寓全部报审工作。

五、最高控制价

本项目含税总价包干最高控制价：180000元（大写：人民币壹拾捌万元整）。参选单位报价超过限价的，直接判定参选无效。

本次报价为闭口包干总价，包含实地踏勘、走访调研、资料搜集、问卷制作、报告编制、打印装订、交通差旅、专家咨询、增值税税金等全部全过程费用，履约期间甲方不再支付任何额外费用。

六、参选单位资格条件

（一）参选方为国内依法登记注册、正常存续的独立法人，持有有效营业执照，可独立承担民事、履约责任；

（二）近三年（2023年3月-2026年3月）至少拥有2份产业/城市级专题调研、学生公寓建造、存量资产盘活、地产配套改造类可行性研究编制同类服务业绩，响应文件中附合同关键页复印件并加盖公章佐证；

（三）失信记录要求

参选供应商近三年未被列入以下失信名单，需在投标文件附上公告发布日至递交截止日期间官网查询截图并加盖公章；

1.信用中国重大税收违法失信主体名单；

2.中国执行信息公开网失信被执行人名单；

3.****点击查看政府采购严重违法失信行为记录名单。

（五）本项目不接受联合体参选，禁止项目整体转包、违规私自分包。

七、报价有效期限

报价有效期自响应文件递交截止当日起计算，有效期90个日历天。

八、比选文件的获取

（一）获取时间：自公告发布之日起至 2027 年 7 月 21日 17 时 30 分（**时间）止。

（二）获取途径：通过微信、邮件、公司网站公告（https://www.****点击查看.com/a/gonggao）及现场领取（领取地址：**省****点击查看广场路1号）等多途径发布，供应商可自行选择渠道获取。

（三）提问截止时间：有关项目的疑问须 2026 年 7月 23 日 17 时30分（**时间）（**时间）前提交，逾期不再受理答疑。

九、响应文件的递交

（一）截止时间： 2026 年 7月 27 日 12 时 00 分（**时间）。

（二）递交地点：**省**市龙****点击查看广场路1号。

（三）逾期规定：逾期送达的响应文件，采购单位一律不予接收。

十、评分标准（总分100分）

（一）本次评审分为初步符合性评审、详细综合评分两个阶段，通过初审方可进入打分环节，围绕整体报价、调研工作计划、可调研高校**三大核心维度综合评估。

（三）定标排序规则

1. 评审小组按照综合总得分从高至低排序，选取前三名作为中选候选人；

2. 综合得分排名第一的单位优先确定为中选人；

3. 若综合总分并列第一，报价更低的单位排序靠前；综合总分、报价得分全部相同，组织第二轮报价，第二轮报价最低价单位确定为中选人。

八、响应文件编制、密封及作废、取消中选资格规定

（一）文件编制要求

1.文件份数：正本壹本、副本壹本，正副本内容完全一致，封面清晰标注正本/副本并加盖单位公章；同步提交完整电子文档1份；纸质文件与电子档内容冲突时，以纸质文件为准；

2.装订密封：全部材料采用A4纸张装订成册，整套文件装入密封袋，封口处加盖供应商公章；所有复印件、截图材料每页均加盖单位公章。

（二）整套响应文件必备八大板块

1.报价函、分项报价明细表；

2.综合承诺函（含工期、售后、高校**对接专项承诺）；

3.营业执照复印件；

4. 法定代表人身份证明及法人身份证复印件；

5.授权委托书（委托参选须提供）及受托人身份证复印件；

6.近三年同类业绩合同关键页复印件；

7. 三家官方渠道失信查询截图；

8. 完整技术方案（含三大模块佐证材料）

① 调研全流程实施方案、工期计划表、售后承诺；

② 项目团队配置表、人员履历及从业证明；

③ 江东高校**盘点清单、校方意向/**佐证材料；

④ 校企深度调研落地执行方案、过往高校调研成果节选。

（三）响应文件直接作废标情形

1. 文件内容缺失关键资料、字迹模糊无法核验；

2. 响应内容违反采购硬性要求或国家法律法规；

3. 文件逾期送达、未按规定密封装订；

4. 资质、业绩、信用截图、高校**对接材料弄虚作假、隐瞒失信、违约等不良记录；

5. 投标报价高于采购最高限价；

6. 高校**对接证明、团队人员履历、调研成果等材料弄虚作假、无法提供有效佐证原件核验。

（四）取消中选资格情形

1. 签订服务合同时增设不合理附加条件；

2. 资质、资信、业绩、信用、高校**佐证材料存在伪造；

3. 中选后拒不履约、不配合高校走访调研、报告修改及报审验收全部配套工作。

（五）通用约定

1. 所有递交的响应文件采购单位不予退还；

2. 供需双方对所有报价、文件内部内容严格保密；

3. 本公告未尽事宜，双方**协商解决。

九、联系方式

采购人：****点击查看

联系人：符工

联系电话：0898-****点击查看5985

附件1：投标模版（部分房源调剂改造高校学生公寓调研）.docx